Мораторій на продаж сільгоспземель діє в Україні з 2002 року. У грудні 2017 він був подовжений у восьмий раз.
Разом з тим, за всі роки існування мораторію, можливість його обійти завжди існувала. У цьому паркані безліч щілин, через які креативні підприємці скуповують землю, формуючи цілі земельні латифундії.
Великою мірою, які б «мораторії» не приймав парламент, — зазначає Андрій Мартин, член правління в Союзі землевпорядників України, — «сірий» ринок сільськогосподарських земель існуватиме завжди. «Адже завжди будуть власники ділянок, яким сільгоспземля не потрібна в принципі — це, в першу чергу, діти і онуки колишніх працівників колгоспів, які отримують ділянки у спадщину, давно не проживаючи в сільській місцевості і не маючи наміру займатися сільським господарством», — каже він. З іншого боку, довгострокові права на землю необхідні агробізнесу і фермерам: сільськогосподарські землі були і залишаються головним територіальним «резервом» для урбанізації та освоєння під промислові потреби і розвиток інфраструктури. «Таким чином, є безліч людей, готових позбавлятися своїх «підмораторних» ділянок, і вистачає фермерів та підприємців, готових цю землю придбати. Решта — лише справа юридичної техніки», — розповідає Мартин.
За словами партнера-керівника адвокатського об’єднання “Suprema Lex” Віктора Мороза, сьогодні існує близько десяти способів отримати в фактичну власність сільськогосподарські землі.
Публікуємо найбільш поширені з них.
- Відмова власника від землі на користь держави або місцевої громади, з наступним виділенням на користь інвестора;
- Відчуження землі за участю судів;
- Довгострокова оренда і заповіт;
- Придбання корпоративних прав у фермерських господарствах.
- Емфітемзіс
- Міна підмораторної ділянки на будь-яку іншу, на котру не поширюються обмеження, в тому числі з доплатою.
Якщо є необхідність змінити цільове призначення «підмораторної» земельної ділянки, то необхідно «домовлятися» з чиновниками Держгеокадастру. Оскільки спершу власник добровільно відмовляється від права власності на ділянку, і він приймається Держгеокадастром у державну власність, після чого той змінює цільове призначення ділянки та надає його «потрібним» громадянам в порядку безоплатної приватизації. Наприклад, для ведення особистого сільського господарства — тепер ця земля перестала бути пайовою і з нею можна робити все, що забажає власник.
Агробізнес, який хоче закріплення гарантій прав користування землею надовго, зазвичай вважає за краще укладення довгострокових договорів емфітевзису. Власник при цьому не змінюється, але фактично емфітевт після виплати одноразового платежу отримує можливість користуватися ділянкою на необмежений термін. При цьому зміна власника ділянки (наприклад, при переході ділянки у спадщину) ніяк не впливатиме на перебування ділянки в користуванні. Такий варіант придбання довгострокових прав на землю в останні роки дуже популярний у дрібних і середніх фермерських господарств і сільгосппідприємств, а кількість укладених договорів емфітевзису постійно зростає.
Зміна цільового призначення через добровільну відмову від права власності здебільшого застосовується при реалізації будівельних проектів, але ця схема використовується досить рідко.
Важливо відзначити, що всі перераховані, порівняно законні способи відбору землі — суто добровільні, тобто реалізуються за згодою власника.
Мартин підкреслює, що сьогодні, попри плітки, «відібрати» земельну ділянку без доброї волі власника здебільшого неможливо. Але йдучи на укладення угод з продажу землі в обхід мораторію із застосуванням різних схем, власники фактично втрачають можливість її повернути. «Наприклад, власники, які підписують договори емфітевзису на тисячу років, або відмовляються від права власності на ділянку, прекрасно усвідомлюють наслідки своїх дій і підписують документи після офіційного (або неофіційного) отримання винагороди, що їх задовільняє. Звичайно, що колишній власник ділянки у більшості випадків повернути землю назад не зможе», — говорить юрист.
Віктор Мороз зазначив, що більшість угод по «продажу» земель сільськогосподарського призначення прописуються таким чином, що їх розірвання для титульного власника землі вкрай невигідно і може викликати значні штрафні санкції. «Причиною цього, на мій погляд, є низький рівень освіти більшості титульних власників земель сільськогосподарського призначення та їх малозабезпеченість, що не дозволяє залучити до супроводу угоди юридичного радника і штовхає на укладення угоди на будь-яких умовах, аби заплатили гроші», — зазначив він.
Точно оцінити кількість угод, за якими «підмораторні» землі змінили свого господаря, досить важко, оскільки офіційна статистика відсутня, а значна частина таких земель номінально власників не змінювала взагалі. Однак, Андрій Мартин пропонує звернути увагу на останні соціологічні опитування, згідно з якими свою готовність продати отримані при розпаюванні ділянки виявляє близько 10% власників. Тому, вважає експерт, досить імовірно, що чверть, або навіть третина від їх числа, при належній наполегливості зможе «позбутися» від землі навіть в умовах дії мораторію.